米国公認会計士（CPA・ワシントン州）と CCIM を保有する現役の大家が設計した、
米国不動産投資のシミュレーションです。
不動産は、判断を1回間違えると数千万円が飛びます。
ここでは、何度でも間違えられます。
本を1冊買う値段で、読むのではなく遊びながら基礎を身につけます。
2020年1月、手元の自己資金だけで始めます。住む州を選び、
5年・10年・20年・30年から期間を選択。同じ物件をAI投資家2人が狙います。
■ 1ヶ月の流れ
1. 案件を読む — 価格・Cap Rate・1戸あたり・GRM・OER
2. 中身を見る — 収入、経費、減価償却、銀行が見ている数字
3. 融資を選ぶ — 6商品、それぞれ条件が違う
4. 買うか、見送るか — 先着と入札。AIも入札してくる
5. 月を進める — 家賃が入り、返済し、修繕が起き、税が来る
たいていの月は何も買いません。それも判断です。
■ 感覚ではなく数字で決める
- IRR — 売却まで含めた保有期間の年利回り
- CCR — 自己資金に対する年間の手残り
- FCR — 借金なしで物件が稼ぐ力
- K% — 借入額に対する年間返済額
- DSCR — NOI が返済を何倍まかなえるか
- Debt yield — 借入額に対する NOI。金利では化粧できない
CCR ＞ FCR ＞ K% なら借金は味方です。順序が崩れると、借りるほどa損をします。
表面利回りだけでは、その崩れは見えません。
■ 融資の階段を登るゲーム
- Conventional — 30年固定。最も安いが物件10件まで
- FHA — 自分が住むなら頭金3.5%。1〜4戸
- DSCR — 審査されるのは物件。DTI を使わない代わりに金利が高い
- 銀行・信用組合 — 自行で持つ。リコースだが融通が利く
- Agency — 5戸以上。ノンリコースだが満期が来る
- ブリッジ — 1〜2年の変動。他が手を出さない案件用
Conventional を止めるのは意欲ではなく DTI（返済比率）です。物件ごとに
家賃と PITIA を相殺するので、自分で返済を賄える物件なら DTI はほとんど
悪化せず、賄えない物件は大きく悪化します。次に準備金と10件の上限が来ます。
この壁をどう越えるかが中盤です。
■ どこで買うかが、行き着く先を決める
主要都市から地方都市まで89市場。
- 主要都市（ゲートウェイ） — Cap 4%前後。賃料は伸び続ける
- サンベルト — Cap は高いが供給も競争も多い
- 沿岸・山火事の州 — 保険会社が引き受けをやめると保険料は戻らない
■ 税制は仕組みとして効く
- 27.5年の減価償却。築年数は関係ない
- コストセグとボーナス償却で前倒しする
- 受動的損失の壁 — 作ったのに使えない償却
- 1031交換 — 45日で特定、180日で決済
- 出口での取戻し。2つの税率で戻ってくる
不動産プロフェッショナル（REPS）になれば壁は消えますが、本業を失います。
■ 3つの表は必ず合う
CF計算書・PL・BS が毎月、ポートフォリオ全体で閉じます。
償却が切れた瞬間に「利益は増えているのに現金が減る」が起きます。
■ 買う以外の手
- リノベ — ROI が Cap Rate を上回ったときだけ価値が増える
- 更地から建てる — 工期中は無収入。3件に1件は遅れる
- シンジケーション — 投資家から集めてプロモートを取る
- 物件を渡す — カーブアウトに触れていなければ、それで終わる
■ 市況は動き続ける
政策金利は毎年1月に改定。8〜11年に1度、何かが壊れます。危機で金利は
下がるが貸し手は引く、あるいは供給ショックで金利が上がる。
どちらかが工事の途中に来ます。
現金が尽きれば終わりです。帳簿上の黒字では足りません。
■ 初心者向けに作ってあります
全19章の解説と用語集が内蔵されていて、隅の ? から開けます。
用語は必ず使う前に説明します。
- 英語・スペイン語・中国語・日本語
- 通信しません。オフラインで動きます
- 広告なし、アプリ内課金なし、個人情報の収集なし
■ なぜ作ったか
ワシントン州の公認会計士（CPA）で、CCIM を保有し、
10年超の賃貸経営を続けています。
利回りの高さと融資の出やすさだけで物件を選び、あとから
運営と出口で苦しむ話を、以前より多く見かけるようになりました。
投資判断の物差しは、一度つくれば一生使えます。
入門書1冊ぶんの値段で、それを自分の手でつくるための道具です。
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教育用のシミュレーションゲームです。投資助言ではありません。
物件・企業・金融機関はすべて架空で、数値は学習用に単純化しています。
